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退房须知 2020.02.21

小区房屋变民宿 业主不堪其扰

隐藏在居民楼里的一家民宿肖僖摄

武汉晚报讯 近年来,民宿行业迎来发展风口,从风景秀美的偏远山村,到繁华热闹的城市中心,这种新型产业“火得一塌糊涂”。市场火爆之下,武汉不少居民小区里也涌现出大批民宿。然而,民宿在给投资者带来收益,方便游客住宿的同时,也给小区居民带来不少困扰。上周,武汉晚报接到一些市民投诉:小区里的民宿影响了小区业主的日常生活,不仅随时有陌生人出入,晚上还制造噪音影响邻里休息。

连日来,调查武汉民宿现状发现,目前,民宿尚无强制性的准入门槛和监管措施,隐藏在居民楼里的民宿多属于无证经营,乱象频出。

投诉

我家旁边有民宿,总有陌生人进出

住在武昌区百瑞景小区的李先生,从去年开始,发现隔壁左右邻居家里总有陌生人拉着行李箱进进出出。不仅如此,深夜经常还有人开派对,影响休息。李先生说,这些特殊的住户并不是小区业主,而是民宿的旅客。

李先生称,他所在的小区是纯住宅小区,地处武昌中心,交通便利。从去年开始,小区里有业主将房屋改造成民宿、日租房,不少外地游客拖着行李箱入住该小区,小区绿地、电梯等公用设施被高频使用,有的素质较低的民宿住户,深夜还大声喧哗……原本安静整洁的小区变得嘈杂混乱起来,一些业主不堪其扰。

李先生说,和普通酒店不同,民宿只需要通过络登记,就可以轻松办理入住。对于居住在小区内的业主而言,这些陌生人的进出,存在安全隐患。

“自从民宿在小区出现后,我们每天天不亮就能听到拉杆箱的声音。到了半夜,还能听到各种吵闹声。”住在武昌区鸿岭花园的业主秦女士也很是糟心,最近小区内的民宿逐渐增多,给日常生活带来了很多烦恼。

秦女士告诉,这些民宿没有挂牌,具有一定隐蔽性,物业也没有办法统计小区内到底有多少民宿,所以管理起来特别难。

采访中,不少市民认为,开在小区内的民宿大多证照不齐,存在安全隐患,出了事情谁来负责?但也有市民对民宿比较宽容,他们认为:民宿是个新兴事物,可以在成长的过程中慢慢规范。

探访

武汉三镇已有民宿至少2000家

“日式榻榻米、茶具、小桌。蒲团为您提供惬意休闲时光……”下载了多款民宿预约平台后看到,一些开设在街道口、汉街、黄鹤楼等热门商圈附近的主题民宿特别受欢迎。

在“爱彼迎”平台看到,其数据显示武汉约有2000家民宿,这些民宿分布在武汉三镇。价格从100元-1000元不等,大部分民宿价格在200元-300元。以订房为由,通过一家名为“小猪”的民宿平台,联系了一家位于武昌区中山路“南国新东城”内的民宿房东。

实地探访看到,这家约40平方米的房间被精心装修成“文艺范”,大床上铺着白床单和轻薄的空调被,浴室配备了大浴巾,房东还贴心准备了做饭的油盐调料。住客在上支付238元房费,就可以得到房东提供的电子锁密码自行入住。一位住客在络上留言说:这里就像家一样温馨舒适。

该民宿房东告诉,他开了3间名宿,运营了1年多。在他看来,现在民宿市场鱼龙混杂,质量参差不齐。为了做出特色,提高客人的满意度,他在装修上就花了将近5万元。尽管生意上没有预期理想,但相比长租而言,民宿的收益还是更大些。

他给算了一笔账,以这间房为例,如果长租,一个月租金约2000元,但按民宿计算,一天的价格在238元,只要一个月租出10天,就比长租的收益高。

当问及是否办理了相关的营业执照时

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,房东直言,这都是自己的房子,并没有办理工商执照等。

调查多家短租平台发现,多数平台准入门槛较低,提供的房源多为民居。申请成为民宿只需要提供身份证、房产证或租赁合同,保证房客可以拎包入住即可,并不需要特种行业许可证或工商营业执照等。

监管

目前尚未明确

民宿由哪个部门监管

小区居民楼内能开办合法民宿吗?对于民宿这种新鲜事物相关部门应该如何监管?就此采访了相关部门。

市工商局工作人员表示:民宿只能开设在商用住房内

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,小区住宅如需要从事商业活动,需到规划局和房管局申请“住改非”,再征求其他业主的签字同意,才能申请办理营业执照,接下来还需办理特种行业许可证。然而目前,武汉市尚未对小区住宅开办民宿颁发营业执照。

从消防部门了解,2017年2月,住房和城乡建设部、公安部、国家旅游局联合印发《农家乐建筑防火导则》,从国家层面首次对农家乐的消防问题进行明确。《导则》中,对民宿的消防基础设施、消防安全技术措施和日常消防安全管理等方面作出了明确的要求。例如,对建筑材料明确“不得采用金属夹心板材作为建筑材料”等。

武汉市公安局治安管理局相关负责人则表示,设立旅馆需要取得工商行政管理部门颁发的营业执照,以及公安机关颁发的特种行业许可证,但目前城市居民楼里开办的民宿、约房、日租房与传统意义上的旅馆、出租屋在经营模式上存在一定差异,从而给管理工作带来难度,存在一定的监管空白。

近段时间,公安机关对武汉重点商圈民宿情况进行了摸排,向民宿房东发放安全宣传单,呼吁各民宿经营者守法经营。同时,公安机关将选取试点辖区,通过人脸识别等技术手段,对住客进行实名制管理,了解掌握入住人员信息,预防违法犯罪行为发生。

物业

处于地下状态,很难制止

武汉周原物业股份有限公司一位工作人员称,对于她所负责的鸿岭花园小区里,有多少民宿,她也很难说清楚,主要是因为它们处于“地下”状态。

该工作人员坦言,虽然小区进出需要门禁,外来人员需要登记,但业主将门禁卡交给入住民宿的客人,或直接带着客人进入,物管很难察觉。而且民宿一般通过络交易,有时接到投诉,业主称对方是自己亲戚,物业也很难认定。而且物业公司没有执法权,只能管理小区的公共区域,业主房屋内的事情很难管理。

对此,将市民投诉的一系列民宿问题,反映给了12345市长专线,工作人员表示将会反映给相关部门后,进行回应处理。

律师

相关法律缺失

还需进一步商榷

湖北瑞通天元律师事务所律师张国振认为,利用小区住房开民宿,构成商业营利活动,这改变了小区的住宅性质,违反了相关的法律规定。《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”另外,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:业主或房屋使用人在开设前,应当至少经本栋建筑物内的其他业主同意。

张国振表示,民宿目前看来确实属于“无证无照经营”,但这是新生事物,国外已较为盛行。在相关法律法规缺失、定性不明确的情况下,是否应该予以打击取缔值得商榷。“现在没有明确的部门监管,只能靠住客本身和物业监督,后续需要多部门联动制定下一步的治理方案。”

谢冰林

日本:

民宿30年迎来监管法规

事实上,针对民宿行业消防安全、治安隐患及扰民问题,一直是让各国政策制定者、民宿运营者比较头疼的事情,柏林、旧金山、纽约等城市都曾经对短租行业进行过或多或少的限制。2018年6月15日,日本政府最终决定监管民宿的“住宅宿泊事业法”正式实施,这意味着在灰色地带发展了30多年的日本民宿业终于走向了阳光。

对于民宿业普通头疼的公安消防问题,日本消防部门规定:如果民宿经营者和客人一同居住,并且客房面积小于50平方米,消防要求视同普通住宅;除此以外的所有民宿必须设置与酒店相同的消防设备。

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